The Gherkin

Die rund 9.000 Anle­ger des Immo­bi­li­en­fonds IVG Euro­Sel­ect 14 mit der berühm­ten Lon­do­ner Büro­im­mo­bi­lie „The Gher­kin“ („Die Gur­ke“) kön­nen nur noch mit einer Rest­aus­zah­lung von ca. 0,5% rech­nen. Das ergibt die vor­läu­fi­ge „Schluss­ab­rech­nung“, wel­che die Fonds­ma­na­ge­rin PFM Pri­va­te Funds Manage­ment GmbH nun – rund drei Jah­re nach dem Zwangs­ver­kauf der Immo­bi­lie – vorlegte.

Undurch­sich­ti­ge Konstruktion

Die IVG Immo­bi­li­en AG und die bri­ti­sche Invest­ment­ge­sell­schaft Evans Rand­all hat­ten nach Medi­en­be­rich­ten im Febru­ar 2007 je zur Hälf­te die Immo­bi­lie „The Gher­kin“  für rund 600 Mio. GBP gekauft. Die IVG brach­te ihren Anteil in den geschlos­se­nen Fonds IVG Euro­Sel­ect 14 ein. Die Invest­ment­ge­sell­schaft hat­te nach den Pres­se­be­rich­ten den Joint-Ven­ture-Part­ner Sky­line Unit Trust (SUT) gegrün­det, um insti­tu­tio­nel­le Groß­in­ves­to­ren zu betei­li­gen. Dies waren dann – gemäß den Pro­spekt­an­ga­ben – eine Cen­tu­rio Lux mit einem Kre­dit von min­des­tens 30 Mio. GBP und der Initia­tor, die IVG Immo­bi­li­en AG, mit einem Kre­dit von 52 Mio. GBP.

Das Dar­le­hen der Cen­tu­rio Lux wur­de aus­weis­lich der „Schluss­ab­rech­nung“ nicht nur mit 30 Mio. GBP, son­dern gleich vor­ran­gig mit einer angeb­li­chen Restva­lu­ta von 53.582.224,00 GBP abge­löst. Auch wer den Pro­spekt sehr auf­merk­sam gele­sen hat, dürf­te ange­sichts die­ser Schul­den­ver­meh­rung sehr über­rascht sein.

Ein Anteil von 212,5 Mio. GBP von den ursprüng­li­chen Kre­di­ten in Höhe von 396 Mio. GBP des Ban­ken­kon­sor­ti­ums waren laut Pro­spekt eben­falls dem Joint-Ven­ture-Part­ner zuzu­rech­nen. Der Joint-Ven­ture-Part­ner hat­te somit bei iso­lier­ter Betrach­tung der ihm zure­chen­ba­ren Kre­di­te und sei­nes 50%-igen Anteils an der Immo­bi­lie die sog. „Loan to value“-Klausel (Ver­hält­nis Kre­dit- zum Immo­bi­li­en­wert) von Anfang an verletzt.

Erstaun­li­cher­wei­se soll der Joint-Ven­ture-Part­ner bei der Erlös­ver­tei­lung gleich­wohl gegen­über dem Fonds angeb­lich Scha­dens­er­satz­an­sprü­che gera­de wegen einer „Loan to value“-Verletzung des Fonds gel­tend gemacht haben. Der Fonds hat dar­auf im Wege eines Ver­glei­ches akzep­tiert, dass bei der Ver­tei­lung des Ver­kaufs­er­lö­ses die IVG Immo­bi­li­en AG als Dar­le­hens­ge­ber des Joint-Ven­ture-Part­ners 21.846.289,00 GBP und der Joint-Ven­ture-Part­ner 4.854.731,00 GBP erhält, obwohl die­se Gel­der nach unse­rer Auf­fas­sung an sich dem Fonds zuge­stan­den hätten.

2014 hat­ten die Anle­ger zudem noch von rie­si­gen Ver­lus­ten aus sog. Swap-Geschäf­ten erfahren.

Bay­ern­LB

Im Emis­si­ons­pro­spekt wur­de die Bay­ern­LB weder als Kre­dit­ge­ber noch als Gegen­part der Swaps erwähnt!

Nach Pres­se­ver­öf­fent­li­chun­gen vom Febru­ar 2007 hat­te die Bay­ern­LB den Kauf von „The Gher­kin“ durch den IVG14-Fonds sowie der bri­ti­schen Invest­ment­ge­sell­schaft Evans Rand­all aber zunächst allein finan­ziert. Erst spä­ter wur­den dann – nach Pres­se­be­rich­ten – wei­te­re Ban­ken im Rah­men eines Ban­ken­kon­sor­ti­ums unter Füh­rung der Bay­ern­LB an der Finan­zie­rung beteiligt.

In der Schluss­ab­rech­nung wur­de nun­mehr sei­tens des Fonds aber das Ban­ken­kon­sor­ti­um und nicht die Bay­ern­LB als Emp­fän­ger der hor­ren­den Sum­men aus der Swap-Auf­lö­sung dar­ge­stellt. Im Mai 2014 hat­ten aller­dings Bloom­berg und ande­re Medi­en über einen Rechts­streit vor eng­li­schen Gerich­ten berich­tet, in dem die Bay­ern­LB dar­um stritt, ob die ihr geschul­de­ten Auf­lö­sungs­ent­gel­te aus den Swaps vor­ran­gig vor dem Kre­dit des Ban­ken­kon­sor­ti­ums zu bedie­nen waren.

Aus der vor­läu­fi­gen Schluss­ab­rech­nung ergibt sich wei­ter­hin, dass „dem Ban­ken­kon­sor­ti­um“ aus den Swap-Geschäf­ten nicht nur 134,5 Mio. GBP, son­dern sogar eine Sum­me von 156,7 Mio. GBP zuge­flos­sen ist. Dies ent­spricht unge­fähr den Ver­lus­ten der Anle­ger. Ohne die Swaps hät­ten die Anle­ger also wahr­schein­lich ihr Eigen­ka­pi­tal zurück erhalten.

Über die Refi­nan­zie­rung und Betei­li­gungs­ver­hält­nis­se des angeb­li­chen Kre­dit­ge­bers des Joint-Ven­ture-Part­ners SUT, der Luxem­bur­ger Gesell­schaft Cen­tu­rio Lux, gab es in dem Emis­si­ons­pro­spekt des IVG 14 bezeich­nen­der­wei­se auch kei­ne belast­ba­ren Infor­ma­tio­nen. Nun­mehr wur­de uns aber ein  JUVE-Arti­kel vom 28.02.2007 bekannt. Dar­in wur­de schon im Febru­ar 2007 berich­tet, dass die Luxem­bur­ger Gesell­schaft Cen­tu­rio Lux zur Münch­ner Real I.S.-Gruppe gehör­te. Der Rest ist dann ein­fach: Die Reals I.S.-Gruppe wie­der­um ver­weist in ihrer eige­nen Inter­net­sei­te dar­auf, dass sie ein Toch­ter­un­ter­neh­men der Bay­ern LB sei. 

Nur ca. 0,5% Rest­aus­schüt­tung für die Anleger

Beim Ver­kaufs­er­lös für die Immo­bi­lie gab es eine unan­ge­neh­me Über­ra­schung: Nach unwi­der­spro­che­nen Pres­se­be­rich­ten betrug der Ver­kaufs­er­lös im Novem­ber 2014 angeb­lich 726 Mio. GBP; im aktu­el­len Fonds­rund­schrei­ben ist aber nur noch von 714.171.495,00 GBP die Rede. Ergeb­nis für die Anle­ger: Die Fonds­ma­na­ge­rin PFM Pri­va­te Funds Manage­ment teil­te mit, dass ein nach Schluss­ab­rech­nung – abzüg­lich aller noch lau­fen­den Kos­ten – even­tu­ell noch ver­blei­ben­der Über­schuss sich auf ca. 0,5% belau­fen werde.

DAKS e.V., Dr. G. Hitz­ges, Dr. O. Seeberg